新领域资产扩围“数据中心REITs申报探讨”，试探边缘寻找突破点

作为科技时代较为重要的组成部分，数据成为日益重要的一类资产；近年来，我国数据中心受益于社会发展对于数据承接载体的需求得到了高速发展。

从国际发展的角度来看，虽然数据中心面临能耗以及高频率更新换代的要求，但需求决定了市场。新设备、绿能供给以及新的液冷技术应用，在一定程度上减少了能耗，并且提升了设备的使用周期。

数据中心作为近年国际REITs市场组合中重要组成部分，以美国REITs市场为例，不完全统计，截至2024年7月，美国数据中心REITs的整体市值约为1230亿美元，占当时美国137支上市股权类REITs总市值的9%，在各类REITs资产中排名第5位；份额占比接近12%。

视线转回到我国REITs市场。以数据中心作为入池资产的REITs项目经过长期孕育，于近期申报至交易所。当然，发行方在规避某些责任上也是花费了心思，需要留意。这里重点关注的有以下几点：

️1、避开了两个项目原始权益人资产重叠区域信息比照

以数据中心作为入池资产的两个项目由同一中介机构服务，包括：财务顾问、基金管理人、资产支持计划管理人等。招募说明书在某些内容上虽然有所区别，但整体上对于关联性较强的资产并未过多介绍。

万国数据在廊坊有数据中心，而在申报的“南方润泽数据中心REIT”信息披露中对于可比资产方面并未呈现万国廊坊资产情况，也未对数据中心的差异信息进行详细分析；“南方万国数据中心REIT”亦同。

️2、针对数据中心的行业特色和业务模式未能有效覆盖

特别是“南方润泽数据中心REIT”，此前由于涉及重组事项，对于数据中心的行业发展、现状、产业布局以及核心技术指标等信息在反馈中进行了详细的表述。此次，申报“南方润泽数据中心REIT”时，招募说明书中对于关键信息如建设过程中处罚事项，发起人重组过程中对于交易所多次反馈信息涉及到行业发展以及入池资产的相关信息技术等内容在“南方润泽数据中心REIT”招募说明书中并未进行说明。

️3、数据中心的未来发展及国际对比未充分体现

从国际发展来看，截止2024年末，全球上市的纯数据中心REITs共有6支。其中美国的5支数据中心REITs分别为：Equinix、Digital Realty，另外有CyrusOne、CoreSite和QTS Realty DC REIT三支已经退市；亚洲仅有1支数据中心REITs在新加坡，具体为Keppel DC REIT。

从国际市场来看，数据中心领域REITs项目头部效应较为明显，申报材料中未对国际市场发展趋势形成有效信息比照，侧重点在于发行端而非市场端。

️4、收益属性并未凸显长期成长性的价值

从国际经验来看，美国数据中心REITs的股息收益率较低（通常低于3%），主要因需预留资金用于设备更新和资本性支出（硬件设备的生命周期较短，需频繁升级以匹配算力需求）。凸显其对于管理资产更新及发展的谨慎性和审慎性。当然，也存在特例，新加披数据中心REITs留存资金较少更多用于分配（Keppel DC REIT的股息率超5%）。这两种分配方式由交易结构、业务模式以及成长性、发行时资本性支出考量等多维度因素导致，我国REITs市场采取何种模式更符合国情还需要实践检验。

对比国际数据中心REITs2015~2023年发展来看，平均年度收益率为15.01%（如Equinix通过全球扩张（截至2023年拥有260个数据中心）提升资产价值），本次申报的两单项目收益率在反馈更新后有所调整；另外，其折现率在反馈更新后也有所下降可能是综合考量估值后的影响。数据中心资产高度依赖高精密设备，且在对抗不可控风险因素中可逆性较差，可能会存在资产损失；另外，还要面临数据损失带来的各种纠纷和违约赔偿的可能性。

️6、重要中介服务机构为同一主体

C-REITs市场长期价值和发展活力的体现更多的是公平竞争、由多主体参与的有效市场，而以同一服务主体的不同区域竞品参与新领域市场发展是否有关联的嫌疑！作为能够品尝新市场初期发展头啖汤的企业，其市场公信力以及企业的发展理念对于行业贡献颇为重要，从本次参与C-REITs市场首批试点的原始权益人及其相关中介机构的实际表现来看，并未体现其服务市场发展的行动力和贡献力，这一点从两单数据中心披露的内容中对于同业资产信披的差异和对比差异上也有所凸显；当然，也包括相关主体的不理智行为。

从目前C-REITs市场来看，发行REITs后的资产价值重塑对于相关主体的利益毋庸置疑；发行成功后相关主体多数会面临各种调整，而调整的初衷是为了发行前的一些事项买单，调整往往意味着上市主体要让渡一些权益，这些权益由投资者承担，对于投资者来讲是非常不友好的。